Berliner Landgericht hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des sog. Mietendeckels uneinig

 

In dem jüngsten Urteil des Landgerichts Berlin zu dem am 23.02.2020 in Kraft getretenen sog. „Berliner Mie­tendeckel“ (Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vor­schriften zur Mietenbegrenzung, kurz: MietenWoG Bln) entschied die 66. Zivilkammer, es bestünden keine Be­denken im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften (Urteil vom 31.07.2020, Az. 66 S 95/20).

Im März 2020 war die 67. Kammer des Landgerichts Berlin allerdings zu dem Ergebnis gekommen, der Ber­liner Mietendeckel sei verfassungswidrig und legte dem Bundesverfassungsgericht die Frage zur Prüfung vor (Beschluss vom 12.03.2020, Az. 67 S 274/19).

In beiden Verfahren klagten die Vermieter gegen ihre Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Mie­ter hatten die Zustimmungen außergerichtlich jeweils nicht erteilt, da die begehrten Erhöhungen gegen Art. 1 § 3 des Berliner Mietendeckels („Mietenstopp“) ver­stoßen.

 

Zum Hintergrund: Art. 1 § 3 des Berliner Mietendeckels regelt u.a., dass die Wohnraummieten für fünf Jahre auf dem Stand vom 18.06.2019 eingefroren werden und „verbietet“ eine über die Stichtagsmiete hinaus­gehende Miete.

 

Der Streit über die Verfassungsmäßigkeit des Berliner Mietendeckels entbrennt maßgeblich an der Frage, ob das Land Berlin gegenüber dem Bund überhaupt die Gesetzgebungskompetenz für den Erlass des Berliner Mietendeckels innehat.

 

Das Grundgesetz unterscheidet zwischen der Gesetz­gebungskompetenz des Bundes und der Gesetzge­bungskompetenz der Länder. Im Bereich der hier ein­schlägigen sog. konkurrierenden Gesetzgebung steht den Ländern die Befugnis zur Gesetzgebung lediglich zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetz­gebungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Anderen­falls entfalten das Bundesgesetz Sperrwirkung für die Länder. Für eigene Regelungen der Länder verbleibt nur dann Raum, wenn und soweit die bundesrechtliche Regelung nicht erschöpfend ist.

 

Nach Ansicht der 67. Zivilkammer habe der Bund das Recht zur Mietpreiserhöhung und -vereinbarung im BGB (§§ 556d ff. (= sog. Mietpreisbremse), 557, 558 ff., 559 ff. BGB) abschließend und lückenlos geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Ber­lin. Es hätte den Mietendeckel daher mangels Gesetz­gebungskompetenz nicht erlassen dürfen.

 

Anders sieht dies die 66. Zivilkammer. Es sei nicht er­kennbar, dass die Regelungen im BGB eine Sperrwir­kung entfalten. Der Berliner Mietendeckel nähme sich dem regionalen Problem des unvertretbaren Auseinan­derfallens der Preissteigerungen auf dem Wohnungs­markt gegenüber der Entwicklung der allgemeinen Lohn- und Preisverhältnisse an. Dieses Problem habe der Bund aber z. B. bei der Schaffung der Mietpreis­bremse überhaupt nicht lösen wollen. Da die Regelun­gen im BGB somit einen anderen Schwerpunkt als der Berliner Mietendeckel aufzeigen, stünden sie nicht im unauflösbaren Widerspruch, so dass ein „Nebeneinan­der“ durchaus möglich sei.

 

Die 66. Zivilkammer weist in ihrem Urteil des Weiteren darauf hin, dass auf den Stichtag des Mietendeckels erst ab dessen Inkrafttreten am 23.02.2020 abgestellt werden kann und die Vorschrift daher keine echte Rückwirkung entfaltet. Wenn eine Mieterhöhung also vor dem 23.02.2020 eintreten soll, beurteilt sich deren Begründetheit -wie gehabt- nach den §§ 558 ff. BGB.

 

Aufgrund der unterschiedlichen Rechtsansichten in­nerhalb des Landgerichts Berlin besteht eine Rechts­unsicherheit, welcher letztlich nur durch eine Entschei­dung des Bundesverfassungsgerichts abgeholfen werden kann. Im Rahmen eines bereits durchgeführ­ten einstweiligen Rechtsschutzverfahrens hat das Bundesverfassungsgericht die Frage nach der Geset­zeskompetenz des Landes Berlin für den Mietendeckel ausdrücklich offengelassen. Wie das Bundesverfas­sungsgericht entscheiden wird, ist daher noch völlig unklar. Da nicht völlig ausgeschlossen werden kann, dass das Bundesverfassungsgericht pro Verfassungs­mäßigkeit des Berliner Mietendeckels erkennt, sollten Vermieter bis zur endgültigen Entscheidung auf der Hut sein: Wird z. B. eine höhere als die zulässige Mie­te angenommen bzw. gefordert, stellt dies eine Ord­nungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld von bis zu 500.000,00 Euro geahndet werden kann.

 

Quelle: KNH Rechtsanwälte, Newsletter September 2020; https://knh-rechtsanwaelte.de/news/

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